需要(単身世帯数)と供給(ワンルームマンション供給戸数)

2018/07/24

総務省は人口動態調査により、2018年1月1日時点の日本の総人口が37万人減で9年連続で減少したと発表。人口が唯一、増加したのは東京・埼玉・神奈川・千葉・愛知・沖縄だったが人口増加率は東京が首位であった。

 

東京都区部への人口集中状況

人口グラフ2025年には、703万世帯のうち半数を上回る339万世帯が単身者世帯になると推測されているが、東京の人口推移安定の理由としては、この単身者世帯の増加が考えられる。

単身者増加の理由としては、大学の都心回帰・企業数・外国人滞在者 が挙げられる。

都内の大学数は137校で、2位の大阪の55校と比べても2倍以上あり、ここ数年、大学では都心に新たなキャンパスを作ったり、学部を移動させたりなどの動きも広がっている。

 

全国の上場企業数は3,564社で、人口10万人あたり2.80社。全国で最も上場企業が多いのは東京都で13.25社。これは全国平均の4.7倍と高い。総数ベースで見ると、全3,564社の50.3%にあたる1,791社が東京都にあり、東京一極集中と言える。事業所は地方にありながらも本社機能だけは東京に置いている企業もあり、一極集中度合いを高めている。

企業数地図

 

また総務省の調べによると、2018年1月1日時点の日本で暮らす外国人の数は過去最多の249万で在留外国人の約2割にあたる50万人近くが東京都に在住しており、20代の1割が外国人だという。

 

東京区部における外国人 人口推移

人口推移

ここで注目したいのは、需要(単身世帯数)と供給(投資用ワンルームマンション供給戸数)のバランスである。下記は1988~2017年上半期までの単身者向けワンルームマンションの供給数である。

首都圏単身者向けワンルームマンション供給数

1988年~2005年まで 83,664戸
2006年 8,387戸
2007年 9,210戸
2008年 7,006戸
2009年 5,101戸
2010年 4,583戸
2011年 5,298戸
2012年 6,966戸
2013年 5,703戸
2014年 6,240戸
2015年 6,056戸
2016年 7,028戸
2017年(1~6月) 3,222戸
総供給戸数 158,464
東京カンティ 資料より

 

首都圏の単身者向けワンルームマンションの供給数が1988年以降15万戸で、現在単身者世帯308万人。つまり、東京は需要(単身世帯数)と供給(ワンルームマンション供給戸数)がかけ離れている地域だという事。

 

では今後、供給が大幅に増えるかというと、東京はコンクリートジャングルと言われるほど、建物が密集しており、ワンルームマンションを建築できる土地を適正価格で入手するのは非常に難しいと言われている。そうなると、すでに建っているものを取り壊して、新たに建築するしかない。なので、今後、爆発的にワンルームが増える!なんてことは現実的に考えにくいと言える。

また東京都内にはワンルームマンションの厳しい建築規制があり、需要に対する供給が追いついていないのも現状だ。

 

物件数があまり増加しない。でも単身世帯数はそれ以上に増加している。

そんな場所(東京)でマンション経営するからこそ、高い入居率が見込めるのである。

人口動態から東京23区は、空室リスクと賃料下落のリスクが低いことから、投資経験の旺盛なベテラン投資家も都心部に注目している。

入居がつき、継続的に安定した家賃収入を得ることが最も重要であるマンション経営において、圧倒的な需要過多のマーケットの単身者向けワンルームマンションは理にかなっているといえるだろう。