エスティアは首都圏中高層住宅協会の会員として、顧客本位の経営を第一に掲げ、業界の健全なる発展のため、コンプライアンスや、販売活動におけるガイドラインを遵守しております。

首都圏中高層住宅協会とは、ステューディオタイプを中心とした都市型マンションの開発・分譲を通じて首都・東京の活性化を担う有力不動産会社の団体です。
顧客本位の経営を第一とする会員各社は、協会を通じて、ボランティア活動や社会貢献活動を積極的に行っております。



投資用マンション販売に関するガイドライン

ガイドライン制定の目的

このガイドラインは、当社の行動理念を具現化するために、当社が成すべき、またはせざるべきことがらの指針を示し、当社のステークホルダー(利害関係者)に対して公序良俗に反しない公明正大な事業活動を行うことを目的として制定する。
また、当社は投資用マンション業界においての秩序や規律を先導し、業界の活性とステークホルダーの繁栄に寄与することを使命とする。

基本方針

このガイドラインは、関係法令の遵守と当社が定める行動規範の遵守の両面から、ベター・レギュレーション(質的向上)に取り組むことを旨とし、公序良俗に反する行為を排除することを基本方針とする。

関係法令の遵守

投資用マンション一連の販売活動に関する一切の法令を遵守する。

行動規範の遵守

当社が定める、投資用マンションの一連の販売活動に関する行動規範を遵守する。

お客様相談窓口の設置

お客様の相談窓口を設け、お客様との意思疎通を図ることはもとより、お客様からの意見を真摯に受けとめ、業容向上に努める。

罰則

ステークホルダーとの連携を図り、公序良俗に反する行為または反した者に対しての厳正なる処置を施し、これを排除する。

関係法令の遵守

当社は、投資用マンションの一連の販売活動に関する一切の法令を遵守する。
なお、販売行為に関しては、特に次の事項に留意を必要とする。

  1. 断られたのにもかかわらずしつこく電話をかけない。(業法第47条の2(則第16条の12))
  2. 長時間にわたる執拗な電話勧誘をしない。(業法第47条の2(則第16条の12))
  3. 深夜や早朝に電話をかけない。(業法第47条の2(則第16条の12))(夜21:00以降新規のTELはしない)
  4. 脅迫めいたことを言うなど、威圧的な勧誘をしない。(業法第47条の2)
  5. 自宅に押し入り契約を迫るようなことをしない。(業法第47条の2)
  6. 退去するように言われたにもかかわらず、長時間に渡り自宅等に居座り続けない。(業法第47条の2(則第16条の12))
  7. 将来の値上がりや買取り等、不確実な将来利益を保証しない。(業法第47条の2)
  8. 重要な事項について、知っているにもかかわらず告知しなかったり、事実と異なることを告知したりしない。(業法第47条)
  9. 申込の撤回があった場合には、受領済みの預かり金は速やかに返還する。(業法第47条の2(則第16条の12))
  10. 正当な理由なく契約の解除を拒んだり、妨げたりしない。(業法第47条の2(則第16条の12))
  11. 従業者証明書を携帯する。(業法第48条)
  12. 契約が成立する前に、取引士が重要事項説明をする。(業法第35条)
  13. クーリングオフの申出を受けたときはこれに応じる。(業法第37条の2)
  14. 虚偽や不確実な説明をして勧誘しない。(消費者契約法第4条)
  15. 無理に自宅等に居座ったり、無理に拘束するなどしない。(消費者契約法第4条)

※1~4:電話勧誘に関する事項
※4~8:交渉時の勧誘に関する事項
※9以降:その他留意事項

当社の行動規範

当社は、次の行動規範に則り、投資用マンションの一連の販売活動を行う。

重要な行動原則 具体的な遵守すべき行動
  1. 販売活動においては、お客さまに対して誠実性・公正性を確保するよう留意する。
  • 社会道徳を重んじ、誠意をもって誠実な姿勢で行動する。
  • 自己を正確に名乗り、目的を明確に伝える。
  • 善意を逆手に取った勧誘行動は行わない。
  1. お客様の合理的な判断を可能とする情報やアドバイスを適時に、かつ明確・公平に提供するよう注意を払う。
  • お客様の判断材料となる情報を、正確かつ明確に開示する。
  • お客さまに真実を告げ、誤解を招く説明をしない。
  • 十分にリスクと商品特性を説明し、お客様の理解を得るよう努力する。
  • 他社または他物件を批判するなどし、お客様を惑わしてはならない。
  • お客様の意思決定を故意に妨げるようなことをしてはならない。
  1. お客様の期待に答えるよう必要な注意を払い、誠実かつ専門的な注意深さをもって行動する。
  • お客様のニーズを十分に踏まえ、適切な商品提案をする。
  • 専門的な知識を利用して優先的地位の濫用をしない。
  1. お客様からの相談や問い合わせに対し真摯に対応し、必要な情報の提供、アドバイス等を行う。
  • 可能な限りお客様の理解と納得を得られるよう努力する。
  • お客様からの相談、問い合わせ、苦情当の事例の分析を行い、業務改善に努める。
  • 個人情報の取扱いに留意する。
  1. 業界の規律を正し、販売行為の透明性を高めることの重要性に鑑み、適切な情報開示を行う。
  • 監督官庁や金融機関等の関係者に対し、適時適切な情報開示をする。
  • 金融機関に対して不実の契約内容を申告するなど、信義に反する行為をしてはならない。
  1. 適切な経営管理体制を構築し、実効的な統制を施す。
  • 関係する法令を遵守し、健全かつ適切な業務運営に努める。
  • 社員教育を通し、適切な販売活動を啓蒙し、また専門知識の習得を促す。
  • お客様への説明に漏れや誤解がないよう、双方が確認をとれる体制を確保する。
  • 無資格の者が税務指南または税務申告書の作成をしないよう監督する。
  • 反社会的勢力との関係を組織的に遮断する。

業界の風評について

投資用マンション業界内において、一部悪質な業者による勧誘に対しての苦情件数が年々増加しております。代表的な事例としては、投資用マンションの購入を強く迫られ断ると深夜まで脅された、非通知で電話をかけ会社名も名乗らず、生命保険の見直しについてのご連絡ですなどと勧誘の目的についても告げないケースまであるようです。

そのような被害が現実として多くある中、2011年宅建業法の一部改正により悪質勧誘の規制が強化されました。

一部改正の要点として

  1. 会社名及び担当者名、また勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行うことの禁止。
    (宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ハ)
  2. 契約を締結しない旨の意思表示をしたにもかかわらず、勧誘を継続することの禁止
    (宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ニ)
  3. 迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘の禁止
    (宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ホ)
  4. 深夜又は長時間の勧誘等により困惑させる行為の禁止
    (宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ヘ)

以上の内容が明文化され、悪質な業者については厳しく取り締まられることとなりました。

当社が加盟している首都圏中高層住宅協会では、定期的に加盟各社の苦情・相談状況を共有し、法令やコンプライアンスの遵守に対して問題改善に取り組み、業界全体の健全化に努めております。
社員共々業界を牽引する企業の一つであることの自覚をもち、一日も早く風評の改善がなされる様取り組んで参ります。

FAQ

どのような方がマンション経営をしているのですか?

サラリーマン、 OL、公務員などが中心です。
高額所得者が投機的に購入していたバブル期とは異なり、安定した収益を長期的に得るために運用されています。
年齢は30代~50代の方が中心で、その目的は「老後の為の効率の良い預貯金」や「年金対策としての二つ目の財布」を始めとし、他にも様々な目的があります。

地震や火災、水漏れなどがあった時にはどうなるのでしょうか?

昭和 56(1981)年6月以降の建築物であれば建築基準法の改正により、震度7程度の地震でも倒壊の心配は極めて少ない構造になっております。特にファミリーマンションに比べてワンルームマンションはコンクリートの柱と壁が多いので耐震性に優れているといわれています。
また、災害や水漏れに関しても、オーナー様・入居者・管理組合の保険でカバーできます。

エスティアが倒産したらどうなるのですか?

物件の所有権はオーナー様ご自身のものですから、弊社とは関係なく、購入した財産には何の影響もありません。
弊社が提供している物件であれば、建物管理、賃貸管理がしっかりしているため、オーナー様は何の心配もなく、マンション経営を継続していただけます。
また、エスティアでは万が一の時が決して訪れないように、健全経営を第一に考えて企業運営しています。

物件の老朽化によって、価値はどうなるのですか?

東京 23区内で駅まで徒歩圏内の立地に建てられているマンションは、古くなっても家賃が下がる可能性が限りなく低いと言えます。その理由として、ワンルームマンションの建築規制により都区部では、従来の20㎡から25㎡以上にする動きがあり、新築の条件が変わり、また、駐車場の割り当てを増大させなければならないといった規制もあり、今後は新規供給が少なくなると予想されます。
エスティアでは資産価値を保つ事が出来るよう、立地にはこだわりをもって提供させていただいておりますので、安心して運用いただけると思います。

ワンルームマンションの将来的な需要はどうですか?

少子化が進んでいますが、依然東京・神奈川では毎年人口が増え続けています。特に東京の都心部には、毎年学生や新入社員などが集まることと、女性の晩婚化や社会進出、ベンチャー企業の増加、早期・熟年離婚などの理由から単身者用の住居の需要は右肩上がりで、2025年には単身者世帯が40%越えになると予想されております。
また、エスティアの物件力、集客力は評価が高く、例えば部屋の年間平均稼働率99.5%、1ヶ月以上の滞納率0.8%という数値を誇り、この数字は業界でもトップクラスと言われております。

ローン・借入れの返済が不安です。

運用されているほとんどの方が、長期ローンをあえて利用し、レバレッジ効果に期待されています。
エスティアの提携ローンを使えば、販売価格の95%まで融資が受けられますので、わずか5%からの自己資金でマンション経営がスタートできます。
月々の返済に関しては、毎月の家賃収入で殆ど賄え、保険料程度のお支払いでローンの返済が可能です。
また、ローンを利用することで生命保険代わりにもなり、相続税対策にも繋ります。わずかな自己資金であえてローンを利用することにより、様々なメリットが生み出されることも、マンション経営の特徴といえます。

※レバレッジ効果・・・借入れをすることにより、自己資金の何倍もの収益を上げる効果のこと。

私たちに勧めず御社がマンション経営をすれば良いのでは?

マンション経営はローリスクロングリターン商品ですので、長期で資金を回収することがメリットです。
企業として、ある程度の定期的なスパンで、収益を上げていかなければ、企業として存続できなくなってしまうのです。
現時点では、オーナー様を募り賃貸借の管理戸数を増やすことにより、少しずつ所有物件を増やそうと考えております。
弊社では、収益の柱を開発・販売と賃貸管理に集約し、オーナー様に対するコンサルティング、物件管理を通じて収益チャンスを拡張していきたいと考えております。

マンション経営はいろいろと手間が掛かるのではないですか?

実際に運用するには、入居者の募集や家賃の集金、賃貸借契約の更新・解約手続き等、様々な手続きが必要となります。
エスティアではオーナー様に代わり、上記マンション経営に関わる一切の手続を、グループ会社である(株)エステートナビが代行いたします。
オーナー様のお手を煩わせることはありませんので、本業のお仕事に支障をきたすことはありません。

なぜマンション経営は東京でなければいけないのですか?

東京でなくても構いませんが、お客様の安定した収益性を追及するために、当社では東京の中でも特に資産価値の高い場所にこだわり、物件の開発を行っております。
全国人口に占める一都三県の人口比率は、2010年の27.68%から2035年には29.8%へと高まる統計が出ております。
(国立社会保障・人口問題研究所調べ 2010年)
また、東京の都心部は、持ち家よりも賃貸のニーズが大幅に上回っており、今後も人口の増加が予想される東京であれば、将来的に資産価値が下がることも考えにくく、長いスパンで見た際の安定した収益が見込めます。
さらに、全国の単身者の割合(13%)に比べても、一都三県では16%と高く、さらに東京では22%と高いことから、ワンルームマンションのニーズは今後も続くと考えられています。

マンション経営を行うにあたり、いろいろとお金が掛かるのではないでしょうか?

物件をご購入いただいた際の、ローン返済に関しては月々の家賃収入で殆ど賄えますので、マンション経営におけるローン返済が、家計をひっ迫することはありません。
現在加入されている生命保険、貯蓄額の見直しを行うことを始めとし、運用方法によっては、家計のコストダウンを実現することも可能です。

プライバシーポリシー

【1】基本方針
私どもエスティアグループは、お客様の個人情報の重要性を認識し、個人情報の保護に関する法令及び社内規定等を、全ての役員・従業員が遵守することにより、個人情報の適切な取扱いと、安全且つ、確実な管理・運営に万全を尽くします。又、継続的に見直しを実施して、個人情報の取扱いについてのより一層の改善・向上に努めて参ります。

【2】個人情報の取得・利用・提供
お客様の個人情報の取得は、適正な手段によって行うとともに、利用目的の通知・公表・明示等を行い、事前に承諾を得ている場合や法令に基づく開示等、正当な理由がある場合を除き、第三者にお客様の個人情報は提供いたしません。

【3】個人情報の利用目的
(1)不動産の売買契約又は賃貸借契約の相手方を探索すること、売買・賃貸借、それらの代理・仲介、管理、各種保険等の取引に関する契約の履行、説明会、セミナー等のお受付、アフターサービス、情報・サービスの提供。求人・採用の募集活動。
(2)上記1の目的を達成するための郵便物、電子メール、電話等による勧誘・連絡、訪問等の営業活動及びマーケティング(アンケートのお願い等)活動、顧客動向分析又は商品開発等の調査分析。
(3)お客様からのお問い合わせに応じるため及び2の目的を達成するために必要に応じて保管すること。
(4)宅地建物取引業法第49条に基づく帳簿として及びその資料として保管すること。
(5)不動産の売買、賃貸借等に関する価格査定を行うこと。尚、価格査定に用いた成約情報につきましては、宅地建物取引業法34条の 2第2項に規定する「意見の根拠」として仲介の依頼者に提供する事があります。
(6)上記各目的に附帯する事項を実施すること。

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弊社は、弊社のグループ会社である下記会社との間でお客様の個人情報を共同利用いたします。
1・共同利用するエスティアグループの範囲  株式会社エスティア・株式会社エステートナビ
※グループ会社は、将来、新設・統廃合などにより変更される場合があります。
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【5】個人情報の取扱いの委託について
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開示請求を希望される場合は、弊社所定の書式及び本人確認必要書類一覧をFAX又はE-MAILにてご送付させて頂きますので、同書式及び本人確認書類、手数料等を同封の上、郵送にてご請求頂くこととなります。開示手数料は、1,000円(郵便定額小為替)、郵送料600円(郵便定額小為替)をお支払いいただきますのでご了承お願いいたします。

以上
平成17年4月1日
最終改訂平成29年5月29日

【個人情報取扱事業者】
〒105-0013
東京都港区浜松町1丁目18番16号 住友浜松町ビル3階
株式会社エスティア
株式会社エステートナビ
代表取締役:鶴巻 通雄